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最高人民法院发布《物权法》司法解释,3月1日起实施
发布时间:2016-03-21 点击率:866

         2月23日,最高法发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释(一)》)。《物权法》自2007年10月1日实施至今已接近9年,期间,最高法仅在2009年发布过《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,是针对住宅物业等建筑物专有部分和共有部分的划分、占有、使用、收益和处分等问题进行的规定。本次是最高法第二次专门就《物权法》发布正式司法解释,也是首次将其直接命名为“物权法司法解释”,足见司法机关对《物权法》适用的慎重。
        基于特定的历史原因,“物权”无论是从所有制角度还是从法律角度审视,都比较敏感,但“物权”又因与个人的工作生活、企业的经营管理息息相关而备受关注。对于《解释(一)》,需要特别注意以下四个方面:
        一是关于不动产登记与物权归属。《解释(一)》规定,不动产物权归属有争议,当事人有证据证明登记机关的登记内容与真实权利归属不符的,法院可直接审理确认物权归属,当事人再凭法院的判决文书办理不动产变更登记。而按此前的作法,当事人要先提起行政诉讼,状告政府部门登记错误,请求撤销原有登记,再通过民事诉讼确认其为真正的物权权利人,可谓耗时费力。 
        举个例子,企业购买预售的办公楼,办理产权登记时,发现办公楼已被错误登记到另一家公司名下了。怎么办呢?第一步肯定是和登记机关协商,请求他们变更,但这种协商的效果一般来讲都很难尽如人意。那么接下来就可以按照《解释(一)》的规定,凭借购房合同、付款账单等资料,直接诉请法院确认企业是真正的权利人,然后拿着法院的确权文书,要求登记机关更正。从请求到要求,这也是法治进步的表现。
        二是关于预告登记的效力。预告登记,是在正式的所有权证书办下来之前,先在有权的政府机关进行预先登记,宣告登记人是该项物权的权利人。《解释(一)》明确,未经预告登记的权利人同意,擅自转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,均不具有物权效力。
        比如,还是企业购买预售的办公楼,办理预告登记后,开发商一女二嫁,又把办公楼卖给第三人的,企业就可以凭预告登记证书,主张开发商与第三人之间的买卖行为存在法律瑕疵,第三人不能获得办公楼的产权。
        三是关于特殊动产的取得。动产,原则上推定持有(占有)人就是所有权人,对于船舶、飞机、汽车等特殊动产,法律也规定了所有权登记制度。那么对于特殊的动产,究竟是占有优先还是登记优先?对此,《解释(一)》规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为 “善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。
        条款规定似乎有些拗口,我们还是来举个例子。企业买了公务车,因为时间紧没来得及办证。某日出行,半路上杀出个程咬金说这辆车是他的,还拿出了写有“程咬金“的行驶证。这车到底归谁?企业有付款单据,还实际占有了车辆,按照《解释》(一),这车就归企业了。至于程咬金,谁买车给他,他就该找谁去,不能找企业麻烦。这就是《解释(一)》对特殊动产转让占有优先的规定,但需要注意,占有优先的前提支付相应对价后的合法占有,而且只针对船舶、飞机、汽车等特殊动产。
        四是关于按份共有人的优先购买权问题。所谓按份共有,就是一个东西归两个以上的人共同所有,每个人都享有一定的可分割份额。在有多个共有人的情况下,各自份额的转让问题,就容易引发争议。《解释(一)》明确了以下几个原则:
       (1)共有人内部之间转让共有份额,或者因继承、遗赠等原因导致共有人发生变更的,其他共有人主张优先购买的,除共有人之间另有约定外,优先购买权不能成立。
       (2)对外转让共有份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买权。“同等条件”的判定,需要综合考量转让价格、价款履行方式及期限等因素。
       (3)共有人对外转让共有份额,其他共有人认为其优先购买权受侵害,但又仅请求法院撤销转让合同或者认定转让合同无效,没有主张行使优先购买权的,法院将不予支持。
这就类似有限责任公司的股权转让,股权在股东内部转让的,其他股东不能主张优先购买;对外转让的,其他股东在同等条件下可以主张优先购买权。
        总体而言,无论是国家的发展大计,企业的改革转型,还是百姓的家长里短,或多或少都可以与《物权法》搭上桥、牵上线。《解释(一)》虽然只有22条,但紧跟时代步伐,解决了《物权法》的部分原则性规定在实践运用中遇到的问题,值得我们从工作和生活的角度去加以关注。
 

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